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我院应届毕业生论文见诸《温州日报》

浏览：13108 时间：2003年08月31日

8月30日，《温州日报》专刊特刊版刊出我院00届计算机4班（旧城班）陈潜同学的论文。论文深入浅出地分析了现在物业管理行业存在的问题，并都提出了应付对策。这篇文章里面含有丰富的实践体会，说明我院学生在毕业实习期间是真正学有所获的，取得效果的。
据了解，我院毕业生的素质得到广大企业、单位领导的普遍好评，连续两年我院的毕业生就业率位居全省前茅。

下面全文摘录陈潜同学的论文:

物业管理行业的五大问题
随着城市旧城改造的不断推进和住房建设的迅速发展，作为与人们生活和工作息息相关的物业管理行业，担负着城市管理的重要任务，它对于塑造城市形象，增加城市的吸引力以及形成良好的投资环境，有着极为重要的意义。虽然物业管理市场已呈良好的发展态势，但我市物业管理工作中的五大问题也时时困扰着这个朝阳行业。
一、法制建设滞后目前，相关主体间的法律责任不清，成为我市物业管理发展的瓶颈。一是产权关系不明晰，很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确，责、权、利难以界定，导致产生物业收费纠纷；二是法律责任不清，如，在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。三是水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确。四是公安派出所、居委会、物业管理企业、业主会在社区建设中的关系理不顺。
对策：加快立法进程，推进依法治业。一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；五是建立行业管理办法；六是建立业主与业主委员会的管理办法。
二、机制、观念需创新当前，我市旧城区相当一部分地区居民住宅物业管理收费标准和收费率偏低，物业管理企业管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。造成这种状况的原因主要有两个：一是部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。二是一些物业管理人员对物业管理没有全面准确的认识，认识仅停留在修修房子、打扫一下公共卫生的初级水平上，导致他们往往忽视了业主的正常要求，或忙于多种经营，或只限于收管理费进行一般性的维修服务。
对策：加大物业管理的宣传力度，转变人们的思想观念。
一是物业管理公司要以良好的管理与服务让广大民众切实感到物业管理所带来的变化，从而唤起业主的参与意识。二是在民众对物业管理的认识和了解的过程中，使民众认识到自己做为物业业主所具有的权利、责任和应尽的义务，要让他们知道他们将是良好的物业管理的最大受益者。三是使全社会人人都认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分。
三、企业经营不规范目前，我市多数新建住宅小区仍是开发企业自建自管，房改房物业管理基本上由原产权单位后勤部门转制的企业包揽，业主与物业管理企业双向选择机制尚未建立，市场竞争环境没有形成，物业管理整体水平较低。一些物业管理企业忽视业主权益，日常工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度不能使业主满意。在商品房住宅小区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费，少服务，质价不符，以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，导致矛盾激化，严重损害了物业管理行业的社会形象。
对策：加快培育和规范物业管理市场。一是重点着手引入市场竞争机制，使物业管理权通过市场公开招投标取得。二是在运行机制上着重解决垄断经营、不规范竞争的问题（温州市房管局拟订的《温州市物业管理项目招投标管理办法》已上报市人民政府），要通过深入实施项目管理法规规章，通过市场竞争，打破管理单位终身制的格局，实行优胜劣汰。三是明确物业管理企业与业主委员会的法律关系，另外要建立工商、物价等行政部门对物业管理企业的监督机制。
四、物管经费不到位据调查，温州市的大多数物业管理企业都存在物业管理的经费有困难。这种困难体现在以下几个方面：一是由开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定为所开发物业总造价的２％）以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。二是管理费标准偏低、正常管理支出没有着落。三是接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。
对策：提高服务质量，健全和透明化收费制度。
一是要健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不同深度的物业管理。二是加强行业自律，建立健全规范行业价格行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。三是保证业主对自己所缴纳管理费用的支出有知情权。
五、管理服务不到位由于历史的原因，温州市目前物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质低。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，使管理服务观念、内容、质量很难到位。
对策：加强物业管理队伍建设，培养专业人才。
一是培养和引进具备一定理论基础和较高操作技能，服务第一线的高级实用人才、技术型人才。二是努力提高物业管理高层管理人员的素质。严格经理持证上岗制度，定期开展经验交流，使管理者知识不断更新。三是建立员工培训制度，定期对作业层人员进行业务培训和关键岗位的技能培训，加强职业道德和服务意识教育。四是建立全行业的各项服务标准考核制度。

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